A Venda de Imóvel Alugado

Existe um mito propagado no mercado imobiliário sobre a alienação (venda, permuta, doação etc.) de imóveis alugados: o de que o locador pode simplesmente exigir a saída do inquilino, sem o pagamento de qualquer multa, quando o imóvel for alienado.

Efetivamente, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) possui uma regra sobre o tema (art. 8º), mas não é exatamente esse o conteúdo previsto nela. É extremamente importante, portanto, desmistificar o assunto.

1. O que está na Lei do Inquilinato?

O que a lei prevê é o seguinte: se um imóvel alugado for vendido, o adquirente poderá rescindir o contrato de locação, concedendo prazo de noventa dias para o inquilino desocupá-lo, salvo se a locação for por tempo indeterminado e se o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação/venda e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Ou seja, em outras palavras:

1. Em primeiro lugar, o imóvel alugado pode ser vendido. A relação locatícia sempre respeita o poder de disposição do locador sobre o bem.

2. No entanto, nunca é o locador quem decide rescindir ou não o contrato de locação. Essa decisão pertence apenas ao adquirente (o “novo dono”) do bem.

3. E, caso o adquirente queira rescindir o contrato, ele precisará notificar o inquilino, concedendo o prazo mínimo de noventa dias para que seja realizada a desocupação.

4. No entanto, existe uma específica maneira para que o inquilino consiga se proteger desse risco: basta, ao negociar a confecção do contrato, estipulá-lo por tempo indeterminado e nele inserir a célebre “cláusula de vigência em caso de alienação”. Após isso, basta averbar o contrato na matrícula do imóvel, para dar publicidade à existência da locação.

A lei ainda prevê que, caso o adquirente não notifique o inquilino acerca da rescisão contratual também no prazo de noventa dias (contados do registro da alienação), presumir-se-á a concordância com a manutenção da locação.

Perceba-se, portanto, que há dois prazos de noventa dias para que a rescisão possa ser feita validamente: um para o adquirente informar o inquilino sobre a sua intenção de rescindir o contrato e outro que deve ser concedido para que seja realizada a desocupação.

2. Prática de Mercado.

Na prática, existe muita confusão e desinformação a respeito do assunto. Por exemplo, como os dois prazos de noventa dias são as únicas previsões na Lei do Inquilinato de prazos tão longos, é comum que imobiliárias, locadores e adquirentes os confundam com prazos de trinta dias, que são muito mais frequentes na lei.

Quando isso ocorre, geralmente os inquilinos dos imóveis alienados são notificados para desocupá-los em trinta dias (ao invés de noventa), o que é algo apto a nulificar todo o procedimento. Nem sempre, contudo, os inquilinos sabem disso e acabam “aceitando” um prazo que lhes é muito mais desfavorável.

Outro erro clássico ocorre quando os locadores notificam os inquilinos para a realização da desocupação, seja no momento em que colocam o imóvel à venda ou no momento em que o imóvel é vendido. Como visto, não são os locadores que podem rescindir o contrato, mas apenas os adquirentes.

A dura realidade é, contudo, que quase a totalidade dos contratos de locação não são averbados na matrícula imobiliária, seja por desconhecimento, seja pelo custo de se fazer isso. Ou seja, são raros os casos dos inquilinos que conseguem se proteger da possibilidade de rescisão contratual em caso de alienação. Daí que surgiu o mito de que o inquilino teria apenas que se sujeitar à desocupação.

Superada tal desinformação, frisa-se: sobretudo em locações mais duradouras e/ou de alto impacto econômico, é extremamente importante consultar um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar o contrato.

Especialmente em locações comerciais, a súbita retomada do imóvel permitida na hipótese da alienação pode arruinar o futuro de um negócio.