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Poucos institutos jurídicos são tão conhecidos pela população em geral quanto a Usucapião. Muitas pessoas, seja por intuição ou por experiência, têm a percepção de que o exercício da posse sobre determinado bem, durante suficiente período de tempo, é capaz de fazer com que possam adquirir a propriedade sobre tal bem.
Trata-se de uma simplificação extrema, mas o conceito de usucapião, em síntese, é esse mesmo. A usucapião é definida como um modo originário de aquisição de propriedade. Obviamente, o assunto é complexo e exige melhor explicação, o que pretendemos fazer, na linguagem mais acessível possível, no presente artigo.
A palavra usucapião vem do latim usucapio, que literalmente significa adquirir pelo uso. No entanto, o conceito mais pertinente ao tema é o da posse. Onde está escrito “adquirir pelo uso”, deve-se ler “adquirir pelo exercício da posse”.
E posse talvez seja um dos conceitos mais polêmicos do Direito Civil. Não é objetivo desse artigo se aprofundar em tal discussão, então podemos apenas apresentar o conceito de posse como sendo “o domínio fático que o sujeito exerce sobre a coisa”. Assim, a posse é um fato. Possuidor é aquele que exerce, de fato, algum dos poderes característicos da propriedade, sobre alguma coisa.
Porém, nem todo possuidor tem direito à usucapião. A posse apta ao exercício da usucapião (ad usucapionem) possui características próprias, que precisam ser explicadas para que o instituto possa ser bem compreendido.
Não é “qualquer posse” que serve para que alguém consiga usucapir um bem, mas apenas a posse que reúna cinco características específicas:
1. Intenção de Dono. Não basta possuir a coisa, é necessário possuí-la como se dono dela fosse. O possuidor que não é dono (proprietário), via de regra, tem consciência de que não é dono, mas precisa se portar como se fosse.
2. Mansidão. A posse não pode sofrer oposição daquele que é o legítimo proprietário da coisa.
3. Continuidade. A posse não pode ser interrompida, precisa se prolongar por certo período de tempo, sem intervalos. Vale adiantar que existem várias modalidades de usucapião, cada qual com um prazo específico.
4. Posse Justa. Não pode ser violenta, clandestina e precária.
5. Posse com justo título e com boa-fé (como regra geral). Há modalidades que não exigem a presença deste requisito.
Não estando presentes tais características, o exercício da posse não é capaz de causar a aquisição da propriedade. No tópico seguinte, ilustraremos alguns casos clássicos que a pessoa, apesar de estar na posse, não tem direito a usucapir o bem.
É oportuno apresentar alguns exemplos clássicos que geram confusões e improcedências em ações judiciais:
1. Usucapião tentada por quem exerce posse sem intenção de dono: são os casos de inquilinos, comodatários (pessoas que estão usufruindo o bem por “empréstimo” do proprietário) e caseiros que tentam usucapir os imóveis que ocupam. Obviamente, quem se encontra numa posição jurídica tal qual essas três não exerce a posse como se dono fosse, o que faz com que não seja possível adquirir o bem por meio de usucapião.
2. Usucapião tentada por quem obteve a posse por meio de violência: enquanto permanecer a violência, jamais o exercício da posse poderá ser considerado para fins de usucapião, o que não raro faz com que haja equívoco na contagem do prazo e a conseguinte improcedência da ação de usucapião.
Explicado o conceito de posse, convém agora mencionar quais são as modalidades de usucapião. E já se adianta que são várias.
O primeiro detalhe que precisa ser esclarecido é o seguinte: tanto bens imóveis (casas, terrenos, apartamentos), quanto móveis (automóveis, roupas, máquinas) podem ser adquiridos via usucapião.
Explicaremos, primeiramente, as modalidades de usucapião sobre bens imóveis, dada a sua maior relevância prática.
Está prevista no art. 1.242 do Código Civil, cuja redação é autoexplicativa: “adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”
Portanto, há que ser preenchidos os seguintes requisitos:
O prazo acima mencionado cai para cinco anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que o possuidor nele tenha estabelecido sua moradia ou feito investimentos de interesse social ou econômico.
É a famosa hipótese em que não é exigido o justo título, nem a boa-fé do possuidor.
É prevista no art. 1.238 do Código Civil, cuja redação também é autoexplicativa: “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé”.
São requisitos da usucapião extraordinária:
O prazo acima mencionado cai para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Essa hipótese está prevista no art. 191 da Constituição da República, cuja redação é a seguinte: “aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Portanto, são requisitos da usucapião especial rural:
Por sua vez, essa hipótese está prevista no art. 183 da Constituição da República, nos seguintes termos: “aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Assim, são requisitos da usucapião especial urbana:
Esta é uma hipótese menos conhecida, prevista no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), com a seguinte redação: “as áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.
Também é uma hipótese pouco conhecida, prevista no Estatuto do Índio (Lei 6.001/73), com a redação a seguir: “O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
Por fim, esta é a hipótese com o menor prazo dentre todas aquelas existentes na legislação. Também é popularmente conhecida como “usucapião por abandono do lar”, estando prevista no art. 1.240-A do Código Civil, cuja redação é a seguinte: “aquele que exercer, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Em resumo, o cônjuge (marido ou esposa) tem direito de usucapir o imóvel do outro cônjuge que abandonou o lar, desde que:
Já sobre os bens móveis (veículos, por exemplo), existem apenas duas modalidades: a ordinária e a extraordinária.
1. Ordinária. Aquele que possui coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
2. Extraordinária. O prazo acima mencionado sobe para cinco anos, hipótese em que se dispensa o justo título e a boa-fé, que se presumem absolutamente.
Por fim, listadas as modalidades, convém informar como se pode requerer uma usucapião.
A maneira mais clássica é através de uma ação judicial, a qual possui rito especial.
No geral, são processos complexos, pois quase sempre relativos a bens imóveis, que por definição possuem valores elevados e costumam gerar embates duradouros.
Nada obstante, convém mencionar que a legislação também permite o reconhecimento extrajudicial de usucapião imobiliária, diretamente nos cartórios de registros de imóveis, os quais publicam editais para a ciência de terceiros interessados.
O proprietário, ao receber uma citação judicial para apresentar defesa em processo de usucapião, deve avaliar se o possuidor que deseja a aquisição do bem preenche todos os requisitos informados neste artigo, nos tópicos acima, assim como verificar a documentação do processo.
Caso não esteja preenchido algum dos requisitos para a usucapião, o proprietário deve apresentar defesa, por meio de advogado especializado, alegando todas as irregularidades da posse daquele que deseja adquirir o bem para si.
Em suma, conclui-se que o tema possui complexidade jurídica acima da média. Qualquer análise preventiva de uma demanda de usucapião precisa ser feita por advogado especialista, pois uma ação mal conduzida pode produzir resultados economicamente desastrosos.
O presente artigo apenas apresentou o tema de maneira superficial, sendo importante destacar que existem inúmeros outros detalhes (que aqui não foram mencionados por questões de espaço) que podem complicar bastante um caso concreto em que se discuta o assunto.
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